从大家日常就能感知到的商品房屋价格的腰斩可知，商业地产的数据的确也不容乐观，《2025中国商业地产发展白皮书》指出传统商场“关店潮”还未停，写字楼租金又创三年新低。

反而形成鲜明对比的是文旅消费正逆势而上，以历史建筑为载体的文商旅地产项目快速崛起。上海的绝佳例子则为张园，百年石库门里弄，摇身一变成“石库门博物馆”。海派文化打底，首店经济加持，快闪开进红砖墙，节假日日均客流可达10万，抖音话题播放量也是居高不下，历史建筑不再是存量成本，而是超级流量入口。

但在热潮背后，因历史建筑产权复杂、改造限制多、业态准入严等带来的法律问题，任何一张牌照都能让项目“卡壳”半年，这些也成为众项目推进的阻碍。各方都应穿越历史建筑商业活化的“制度迷雾”，明晰其法律政策趋势、产权创新模式与及风险防范措施。

一、政策赋能：从“保留保护”到“鼓励活化”

从中央到地方，历史建筑活化与文商旅融合发展获得了坚实的政策支持。2021年，中办、国办印发《关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》，明确要求在城市更新中系统保护、利用和传承历史文化遗产，上海发布《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》，倡导“活化利用”历史建筑的概念，即市、区人民政府鼓励通过设施完善、功能调整、环境优化等方式，促进历史建筑活化利用；广州出台专门实施办法，明确历史建筑可通过转让、出租、入股等方式进行合理利用。

这些政策既强调保护优先，要求在不破坏历史风貌的前提下进行利用，又通过放宽市场准入、提供财税优惠和金融支持等措施，鼓励社会资本参与。在政策东风下，越来越多文旅地产项目开始探索“保护中发展、发展中保护”的新路径，同时各地对于历史建筑的活化使用也有因地制宜的模式创新。

二、模式创新：历史建筑商业价值的多元实现路径

01 功能重塑：从“空间再造”到“内容赋能”

功能重塑是历史建筑活化的核心环节，通过赋予历史建筑新的功能定位，使其从闲置遗存转变为吸引人流的文化空间。目前主要创新模式有多种，广东佛山南山书舍、汕头迴澜书院等将清代书舍、欧式骑楼等历史建筑活化成为现代公共图书馆或主题书院，融入图书阅览、非遗技艺小课堂及讲座等功能，为市民游客提供了解当地文脉的窗口，内容才是流量的永动机。

02 产权创新：多元化权益分配模式

历史建筑活化利用中，产权归属复杂、权责不清是常见难题。针对产权不明晰、多头共有或证件缺失等情况，各地也根据实际情况创新探索了多种产权模式，福建地区的政府征收与以修代租融合模式、以及为历史建筑办理不动产权证，使其能够抵押、交易，吸引社会资本种种方式都促进了历史建筑活化效率的实现。

03业态融合：文化价值变现之道

历史建筑商业活化的成败，很大程度上取决于业态融合的效果。既有哈尔滨中华巴洛克历史文化街区在百年历史建筑东永德旅馆引入麦当劳，设计上遵循“最小干预”原则，实现传统建筑美学与现代商业品牌的业态融合，也有天津的小洋楼形成了“洋楼+演出”模式，曹禺剧院恢复演出功能，原东天仙戏园化身民主剧场，引入德云社品牌给街区带来了持续的流量。文化IP负责“心动”，商业业态负责“买单”，两者同框才算“有效活化”。

三、实战建议：化解产权难题

历史街区建筑产权不明或存在纠纷是一种常态现象，尤其是许多历史建筑设计到华侨产权或者共同共有，权属不清。尽管权属证明虽体现登记为私人产权，但是可能为共同财产，列入2024年度福建法院十大典型案件的洪氏大宗祠百年物权纠纷案件则为典型案例，同时很多地方历史建筑就有着上百人的继承人名单，这也是历史建筑活化最现实的“历史问题”。

例如泉州古城鲤城区中承载着宋元海洋商贸辉煌记忆的古大厝，因古厝继承人上百，产权分散、修缮艰难而陷入“保护困局”，鲤城区政府推出《鲤城区促进文物级古大厝家族内部析产和保护的若干惠民措施》，将古大厝按照产权情况细分为“完全清晰/基本清晰/不清晰”三类，分类定制差异化方案。

按照不同的产权情况除以不同策略，400多年历史的施琅故宅，采用“政府购买+产权协商”模式整体收购，实现国有化征收；对于锡兰侨民旧居，则采取“部分征收+租赁托管”的居中活化历史建筑活化方式；对于暂无意愿或因客观原因，暂时无法开展家族内部析产的，倡导“以修代租”模式，即由政府出资进行修缮，产权人再以免费或较低的价格在一定期限内返租给政府，政府直接参与并主导文物级古大厝的修缮、保护和利用。如初建于清康熙年间的万正色故宅采用此模式，由鲤城区属国有企业进行承租并负责管理。

历史建筑最大的痛点之一是“无证”，无法进行市场交易和抵押融资，社会资本望而却步2024年以来，福州市已推动130处古厝办理建筑建设工程规划许可，为84处古厝办理不动产权证，有了“身份证”，古厝、历史文化街区就具备了资产价值，为资产盘货打下基础。不仅更好地出租经营，还具备金融属性，可进行抵押融资，也为历史文化街区带来了更多可能性。

历史建筑居民家庭关系错综复杂，补偿款分配、动迁政策协调、承租人变更、房屋继承等问题层出不穷。为防范此类风险，律师建议在项目启动前进行全面产权调查和风险评估，明确每栋建筑的产权人、使用权人及相关权益人。在征收补偿环节，应严格依法操作，确保补偿方案公平透明，保障居民的知情权和参与权。对于家庭内部矛盾，可通过人民调解、公证等方式提前化解。必要时引入专业法律团队介入动迁谈判和协议签订，以法律手段保障各方合法权益。

四、律师提示：三大核心风险与防范策略

01风险一：功能重塑中的合规风险

功能重塑过程中需注意三类法律风险：一是规划许可风险，改变历史建筑用途通常需经规划和文物部门审批，擅自改变可能导致行政处罚或项目被叫停；二是消防与安全风险，老建筑改造为商业用途必须符合现行消防、安全标准，若改造不当可能留下安全隐患甚至引发事故，运营方需承担法律责任；三是文物保护风险，改造施工中如违规拆除、损坏历史构件，将违反文物保护法规，可能被要求恢复原状并面临罚款。因此，在功能重塑阶段应在法律服务者的协助下提前咨询文物、规划部门，确保设计方案符合保护要求，并投保相关保险以防范意外风险。

02风险二：产权创新中的法律风险

产权创新过程中的潜在法律风险包括合同无效风险（如未经文物部门批准擅自转让或改变用途，可能导致合同无效）、合作履约风险（政府与企业合作中，政策变化或资金不到位可能引发违约）、共有权纠纷（多个产权人意见不一可能导致项目搁置）等。因此，在设计产权合作模式时，应由专业律师参与起草协议，明确各方权利义务和退出机制，并依法办理审批手续，确保模式合法、可行。

02风险三：业态融合中的运营风险

业态融合伴随着法律与管理风险，首先是业态准入风险，历史建筑内某些商业业态可能受法规限制，例如在文物建筑内禁止明火餐饮、禁止存放易燃品等。经营者需确保所从事的业态符合文物保护和消防要求，否则可能被责令停业整改。其次是知识产权风险，利用历史文化元素开发文创产品、演艺节目时，要注意避免侵犯他人知识产权，应通过合法授权或原创设计规避法律风险。再次是运营监管风险，在文商旅综合体中，多业态运营涉及工商、税务、文化、旅游等多个监管部门，需要确保各项经营手续齐全、依法纳税，并遵守消费者权益保护等法律规定。

结语：历史建筑商业活化是一项复杂的系统工程，需要在文化传承与商业价值、保护与发展之间寻求平衡点。让法律给创意上锁，让文化给商业背书，遵循“前期充分尽调、中期规范操作、后期精细运营”的策略，在专业团队的支持下，确保项目在法律框架内稳步推进，最终实现文化效益、社会效益与经济效益的统一。

作者：沈奇、谭莹娟