引言：

施工单位与开发商约定以某房屋抵扣工程款并签订协议后，至标的房屋过户至施工单位名下或者施工单位指定的其他人名下前。即以房抵债协议签订生效至履行完毕期间，标的房屋仍在开发商名下。此时，由于资金严重不足的开发商在外有许多欠款，难免会出现诉讼、保全、执行等情况，此时约定过户给买受人的房屋作为开发商的责任财产就会被其他人主张权利，如被申请强制执行。此时工抵房买受人的权利与申请执行人的权利就发生了冲突。本文探讨的内容就是这一冲突的解决。工抵房买受人能否排除强制执行的法律问题就是工抵房买受人与强制执行申请人分别享有什么权利，及其各自权利之间的顺位问题。

工抵房买受人所享有的权利

要厘清二者权利的顺位问题，首先应当厘清各自享有什么权利，再对二者的权利进行比较。

01 建设工程价款优先受偿权

在正常情况下，承包人施工单位与发包人开发商之间存在建设工程施工合同关系，基于《民法典》第807条发包人欠付的工程价款，承包人对该工程折价或拍卖所得价款具有优先受偿权。

《民法典》第807条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

建设工程价款优先受偿权是发包人未支付工程款，承包人对于所建工程折价、拍卖所得价款享有的优先权利。问题在于以房抵债是否法律所规定的折价、拍卖的形式。故在以房抵债的情况下，承包人对于房屋是否享有工程价款优先受偿权，即成为了承包人是否享有对抗其他强制执行申请人权利的关键。

对于这个问题，最高人民法院已在（2020）最高法民再352号判决中明确。最高人民法院认为：建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现建机工程公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，建机工程公司与大邑银都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。

因此，司法实践明确以房抵债属于《民法典》第807条所规定的“将工程协商折价”取得工程价款的方式，因此承包人享有建设工程价款优先受偿权。

02 普通债权

由于《民法典》第807条所规定的建设工程价款优先受偿权具有法定的构成要件。如施工单位不符合优先受偿权的法定构成要件，如在工抵房纠纷中经常存在的情况：第一，主体不符：并非承包人而是实际施工人；第二，工程不符：所抵债的项目并非所建设的项目；第三，时间不符：签订工抵房协议的时间超过了法定的18个月期限。这些情况下施工单位不再享有优先受偿权，因本文并非讨论优先受偿权的构成要件故不对具体情形展开。

如不符合优先受偿权的构成要件，则施工人不能取得优先受偿权这一能够对抗他人的优先权利，只是基于所签订以物抵债协议享有一个普通的债权请求权，往往难以对抗其他人的强制执行。这意味着以房抵债协议，尤其是将工程债权完全消灭转化为房屋买卖关系的以房抵债形式对于实际施工人、跨项目抵房的施工单位非常不利。这也意味着发包人或其他主体可以通过跨项目以房抵债的方式来消灭承包人的优先受偿权。

综上所述，工抵房买受人不像银行享有抵押权、购房者享有超级优先权，基本上只能通过工程价款优先受偿权来对抗他人的强制执行。如不享有工程价款优先受偿权的普通债权人面对他人的强制执行则会束手无策。此外，工程价款优先受偿权亦不是最优先的权利，接下来将对强制执行申请人享有的权利进行分析，并将其他权利与工程价款优先受偿权的顺位进行比较。

工抵房买受人所享有的权利

01 商品房消费者的物权期待权优先于工程价款优先受偿权

为了购买商品房用于自行居住的商品房消费者享有生存权，基于这一抽象权利在民法上赋予了商品房消费者一种特殊的权利，即商品房消费者的物权期待权。这一权利已被多部法律所规定：

 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

《九民纪要》第126条规定：“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。”

商品房消费者的物权期待权具有最高的权利顺位，优先于其他物权和债权。在工抵房相关争议的履行中，商品房消费者是身份往往是施工人指定的第三人。在工抵房协议的履行过程中，施工人并不总是直接购买房屋，因为施工人可能是单位不需要房屋，只需要资金。而且施工人购买房屋后需要交税，向市场转售仍需要交税。因此，有的工抵房协议可能约定由施工人找到一个买主，有买主付款购买房屋，直接将房屋过户至买主名下。 

施工人在寻找买主时也可以注意审查买主是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对于物权期待权的规定，是否名下另有房屋。一个可能享有商品房消费者的物权期待权的买主，可以在交易过程中对抗大多数的强制执行申请。

02 工程价款优先受偿权优先于抵押权和普通债权

开发商为了开发项目向银行等金融机构进行借款，会将土地及在建工程进行抵押，即开发贷。开发贷中金融机构取得了土地及在建工程的抵押权。则在工抵房买受人过户前，可能银行对该房屋申请了强制执行。问：工抵房买受人能否取得争议房屋？工抵房买受人能否排除银行的强制执行？关键在于抵押权和工程价款优先受偿权的顺位。

这一问题司法解释已明确规定：最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）：第三十六条 承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

因此，工程价款优先受偿权可以对抗抵押权，工抵房买受人可以对抗享有抵押权的金融机构的强制执行，包括以其他形式取得抵押权的主体。普通债权无法对抗工程价款优先受偿权，自不待言。

03 工程价款优先受偿权优先于一般不动产买受人的物权期待权

一般不动产买受人的物权期待权源于最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

区别于名下没有住房的商品房消费者，由于不存在生存权的保护，一般不动产买受人只有在符合上述规定的情况下可以对抗仅享有普通债权的工抵房买受人。

但是，一般不动产买受人的物权期待权并不能对抗享有建设工程价款优先受偿权的工抵房买受人，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》只对商品房消费者的权利优先于建设工程价款优先受偿权作出了特别规定。一般不动产买受人的物权期待权并非法定的物权，因此只能属于一种特殊的债权。而建设工程价款优先受偿权是一种物权优先权，因此优先于一般不动产买受人的物权期待权。

结语

综上所述，工抵房买受人在履行完毕前面临着其他强制执行人的威胁，我们应当通过各自享有的权利及其顺位来判断工抵房买受人能否对抗他人的执行。

具体的顺位顺序总结如下：商品房消费者的物权期待权优先于工程价款优先受偿权，工程款价款优先受偿权优先于抵押权，抵押权优先于一般不动产买受人的物权期待权，普通的债权最劣后。