出于投资或移民目的，不少购房者都选择到境外购买房产，由此掀起了一波海外购房热。然而购房者语言不通，对境外购房政策也不了解，他们往往会通过第三方从事购房的相关工作。在购房过程中，购房者并不直接与境外开发商对接，购房款大多通过第三方汇入，一旦开发商不能按期交房或某个交易环节出现差错，购房者可能陷入无法交房，购房款也打了水漂的境况，在这波热潮下催生了大量的诉讼。本篇文章将以近期的一起泰国购房案为例，分析跨境买房的法律风险与应对。
一、案情介绍
2019年，A经熟人介绍与B认识，B告知A可以帮助其在泰国购买房产，并承诺购房款不必一次缴足，泰国开发商交房后直接帮A办理贷款，再将房屋出租，从而实现“以租抵贷”。当时泰国开发商的房子还没建好，B带A去泰国考察房产位置，A听信B的承诺决定委托B在泰国购房，但双方未签订书面的委托合同。2019-2020年间，A数次按照B的指示将购房款转账给B，包括但不限于首付款、家具包等。在整个交易过程中，都是B告知A付款方式、付款期限，A也是直接将款项转账给B，A从未和泰国开发商有过直接的沟通和联系。因泰国疫情爆发，原本定好的交房日期一再拖延，直到2022年7月，B突然告知A，因疫情原因泰国不再办理贷款，要求A一次性缴纳尾款，否则此前缴纳的款项都将被“没收”。无奈之下A只得提起诉讼。
接受本案委托梳理全案证据后，我们发现，A按照B的指示付款过程中，B只是定期通知A付款事项和付款金额，从未提供泰国开发商与其沟通的记录。且A与B的交易往来都是微信转账，B是否将其收到的款项支付给开发商也无从知晓。B声称是A授权委托其与泰国开发商签署买卖合同，B代为签字后将合同邮寄给了A，并以此主张A与泰国开发商已经签订买卖合同，如果不支付尾款，之前支付的款项就会“打水漂”。
综合全案，这里需要思考两个问题：其一，A与B之间的法律关系是什么？其二，A能否主张返还购房款等相应款项？接下来我们从法律专业的视角看看本案的分析思路与分析要点。
二、本案的法律分析要点
针对第一个问题，A与B之间构成何种法律关系呢？根据《民法典》第919条与第920条的规定，委托合同是委托人与受托人约定，由受托人处理委托人一项或数项事务的合同。虽本案中A与B未订立书面的委托合同，但结合案情来看，B为A介绍泰国房源、协助A赴泰考察、并承诺购房后“以租抵贷”，是双方真实的意思表示，且不违反法律、强制性法规，双方构成委托合同关系。
既然A与B成立委托关系，现B已经无法完成委托事项，A与泰国开发商不可能签订买卖合同，此时A可以请求解除委托合同。解除合同有两种途径：（1）基于委托合同产生的单方解除权；（2）基于合同违约产生的解除权。
（1）基于任意解除权解除合同
何为任意解除权呢？从字面上理解，任意解除权就是不需提供理由和条件而可以解除合同的权利。因委托合同具有极强的人身属性，委托合同赖以存在的基础就是双方的信赖，民法典》第933条规定委托方和受托方均享有法定的任意解除权。[1]本案中，B无法提供证据证明A的购房款真实的钱款流向，B此前承诺的“以租抵贷”也无法实现，双方委托的信任基础已经丧失，自可解除委托合同。
（2）基于合同目的无法实现的合同解除权
除了依据委托合同产生的单方解除权外，根据《民法典》第563条，当事人也可以依据受托人存在违约行为，行使法定解除权。在与本案非常相似的案例2中，法院就以受托人没有为委托人办理任何购房手续，泰国购房的合同目的无法实现作为合同解除的理由之一。
现实生活中有一部分购房者不仅仅是出于投资目的去境外买房，还有的是出于移民或获得永居目的，此时合同的性质就不再是单单的委托合同，而是包含服务合同、委托合同、居间合同在内的混合合同（如案例3），此时法院除了参照委托合同的任意解除权外，还会依据因违约行为导致合同目的不能实现的路径判决合同解除。
3、委托合同的解除后果
委托合同关系解除后，A如何拿回自己的钱袋子，维护自己的合法权益呢？通常来看，委托合同涉及的款项包括：委托报酬和委托费用，在本案中，交易往来涉及购房款、家具包和服务费用。以下我们结合类案来看一下A能请求B返还那些款项呢？
（1）因B未履行委托事务，购房款应当返还
根据《民法典》第922条与第924条，受托人应按照委托人的指示处理委托事务，报告委托事务的处理情况，按照委托人要求的时间及方式处理委托事务。在类案4与类案5中，法院均认为：受托人应对其已经完成委托事务，实际履行合同义务承担举证责任，否则由其承担举证不能的法律后果。也就是说，应当由B证明其已经完成委托事项，即A与泰国开发商签订《买卖合同》且实现了“以租抵贷”。本案中，B宣称A已经与泰国开发商成立了买卖合同关系，但A并未签署过任何与境外购房的相关文件，B也不能提供证据证明案涉购房款已经支付给泰国开发商，则由B承担举证不能的后果。
根据《民法典》566条，合同解除的，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，可以请求恢复原状或采取其他补救措施，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。因B并未完成受托事务，A支付的购房款应当返还。
（2）若B不能证明存在委托报酬和委托费用的，A无需支付
根据《民法典》第928条，委托合同分为有偿委托与无偿委托，对于有偿委托合同，委托人应当向受托人支付报酬，就是委托人委托受托人处理事务的劳务对价。根据《民法典》第921条，委托人应当预付处理委托事务的费用，比如本案中B带着A去泰国考察，因此产生的费用就是委托费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用并支付利息。在跨境购房案中，委托费用多见于实地考察费用、办理移民事项产生的费用等，若受托人B不能举证证明实际产生了费用支出，则委托人A无需支付。
结合上文的分析思路，一审法院最终支持了A的诉讼请求，判决解除A与B的委托合同，同时因B存在违约行为，法院判令B返还包括首付款、家具包在内的相关款项，成功维护了A的合法权益。
三、基于中介合同法律关系的法律分析
本案最终是采用了委托合同的代理思路，但在某些跨境购房的案例中，若第三方机构提供的是境外房源的信息，目的是为委托人与境外开发商订立买卖合同提供交易机会，此时委托人与第三方机构成立的是中介合同关系。
委托合同VS中介合同
根据《民法典》691条，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中介合同属于特殊的委托合同类型，二者在服务内容、受托方法律地位、报酬与费用支付方式中存在差异。[2]第一，从服务内容上看，中介人是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人，其服务范围是提供订立合同的机会或媒介服务（如居间介绍房源信息），委托合同的服务内容则要更加广泛。第二，从法律地位上看，同作为受托人，中介方仅提供居间服务，并不直接参与、介入委托方和第三方的合同关系中，且中介方不能对第三方做出独立的意思表示，简而言之，中介在委托人和境外开发商的买卖合同关系中只是承担中间人的角色。委托合同中的受托方则可以依据委托权限，向第三方做出独立的意思表示，与第三人订立合同。第三，从报酬与费用支付上看，根据《民法典》第693条和第694条，中介合同的报酬以促成合同成立为根本依据。促成合同成立的，中介合同履行的费用由中介方承担。委托合同有无报酬以当事人约定为准，委托费用由委托人承担。在跨境购房案中，若中介机构仅提供介绍房源等的中介服务，亦可能成立中介合同关系。
基于中介合同的法律分析
如案例8所示，中介公司为李某提供境外房源信息，目的是促成李某与境外开发商达成买卖合同，且买卖合同的最终签署方是李某与开发商。此种情况下，受托人提供的是中介服务，李某与中介公司成立中介合同关系。
根据《民法典》第692条，中介方负有如下义务：第一，中介方应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告（报告义务），如向委托人披露境外房产基本情况，权属登记、产业政策等，境外购房中最典型的是境外购房条件、境外买卖合同涉及的关键性条款提示与说明；第二，中介方对委托人负有忠实义务，如实告知委托方与境外开发商定约的商业信息，不得隐瞒重要事实或提供虚假信息，更不得损害委托人的利益；第三，作为专业的中介机构，其负有对委托方的勤勉尽力义务，应依据合同内容和诚信原则，尽力促成合同成交机会。[3]若中介方未履行报告义务、忠实义务和勤勉尽力义务，委托方可请求其返还已支付的购房款、中介费等款项。
四、境外购房的行政风险
外汇违规的行政风险
除了上文所述的民事风险外，由于在境外购房需外汇结算，通过非正常渠道在海外购买房产的，可能违反我国关于外汇管理的强制性规定，面临着罚款和被列入“关注名单”的行政风险。根据《个人外汇管理办法》第30条、《外汇管理条例》第45条，境内个人从事外汇买卖等活动，应通过依法取得业务资格的境内金融机构办理，私自买卖外汇、变相买卖外汇的，外汇机关给予警告、没收违法所得、罚款等行政处罚。在国家外汇管理局2019年5月20日公布的一起外汇违规案例中，洪某向他人账户支付3.12亿元人民币，私自购买外汇，用于在境外购买房产等，构成私自买卖外汇行为，处以罚款2497万元人民币，对其实施“关注名单”管理，并纳入中国人民银行征信系统。跨境购房的购房款若未经专业金融机构办理，可能会构成“变相买卖外汇”，不仅面临着巨额的行政罚款，也面临着个人信誉风险。
行政违规后的救济
若购房者因外汇违规被行政处罚，已支付的购房款是否可以通过民事途径追索呢？接下来我们看看下面这个案例。
如案例9所示，张某与该公司签署《资金安全承诺书》，张某以人民币支付的形式转账交付定金25000欧元，而未办理相关登记手续。法院指出，根据《民法典》153条，违反法律、行政法规强制性法律规定的民事法律行为无效。《个人外汇管理法》与《外汇管理条例》系效力性强制性规范，若委托人与受托人签订的协议中包含规避外汇管理的约定，双方签订的合同因违背强制性规定而无效。因此，张某与该公司签订的《资金安全承诺书》无效。根据《民法典》第157条，因合同无效取得的财产，应当予以返还。
在购房者外汇违规涉嫌违反行政强制性规定被处以罚款的，购房者可以通过民事途径救济自己遭受的购房款损失，但已经支付的行政罚款与信誉损失，是无法挽回的。购房者应谨慎处理购房款的支付事宜，避免陷入行政风险！
五、境外购房避雷指南
如上文所述，跨境买房面临着房源信息的不确定性、异国购房政策的变化性、购房款支付的合规性等民事风险与行政风险，我们如何去规避这些风险，真正的实现投资或移民目的呢？我们提供了如下的合规指引，以供参考：
1、境外购房前，首先了解房产所在国的关于房产的法律规定，如购房资格、税收政策、能否贷款与贷款条件等。
2、委托中介机构或其他机构办理境外买房业务的，对受托方应进行充分的背调，包括受托方有无相关资质、提供房源信息的真实性、境外房产历史交易情况等。
3、仔细确认房产信息，要求受托方披露房产位置、价格、付款方式、付款期限、境外居民购买房产有无特殊要求等细节。
4、若决定与境外开发商签订买卖合同，要求提供中文或英文翻译件，核对房产细节信息、违约责任、争议解决等关键条款。
5、最后，出于投资目的进行海外购房的，办理外汇业务过程中应遵循我国外汇管理制度的规定，规避行政风险。
[1] 上海市第一人民法院：《委托合同纠纷案件的审理思路和裁判要点 | 类案裁判方法》，
https://mp.weixin.qq.com/s/6485umbeGSRGxgujefOBTg
[2] 北京市律师协会：《中介合同和委托合同辨析裁判规则》
https://mp.weixin.qq.com/s/3icGBW3QHbeEHBHK4DPHJg
[3] 解读《民法典》第九百六十二条:关于中介人义务的规定
https://mp.weixin.qq.com/s/5TftUiBXBAsEbe9jyKHMWQ
