2023年法拍房市场持续火热，但是投资有风险，购买“法拍房”本身也是一种风险和收益博弈的投资行为，除了应当掌握的房屋信息外，更应该知道在整个交易环节中有多少“坑”需要避开。因此，本篇文章将从三个方面为各位投资者避坑，帮助买受人“捡漏”到心仪的法拍房。
一、竞买人的购房主体资格
1. 根据《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》第一、第二条的规定，针对司法拍卖房产，竞买人必须具备购房资格且未受房产所在地限购政策约束。以“阿里平台”为例，其已收集了各地的限购政策，目前我们了解到的限购情况如下：北京、广州、深圳、佛山、杭州、上海的司法拍卖房屋需遵循当地限购政策；嘉兴地区外地户口需遵循当地限购政策；海南省全省目前在政策调整期间，建议咨询当地房管部门。以杭州市为例，根据杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台的《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》第一条的规定，参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合本市住房限购政策。 因此，根据上述规定，没有购房资格的人将无法通过购买“法拍房”的方式在全国限购城市购置房产，建议在竞拍前咨询房产所在地的房管局等有关部门，并以其相关政策为准。即使拍卖平台的页面注明不限购的，依然需要咨询所在地房管部门的相关意见。 （上图源自于“商业用房拍卖-司法拍卖-阿里资产”，供参考） 根据《民法典》第二百二十九条的规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。同时，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条第2款的规定，拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。因此，在拍卖成交后，房屋便属于竞买人。但是，在办理不动产登记手续时，可能因“法拍房”的性质、权利负担、轮后查封等各种情形导致登记手续受阻，从而无法办理过户。 1. 土地性质 竞买人应当注意房屋的土地性质，若土地性质为划拨（如经济适用房）的，需提前与房管局确认能否过户，且确认要补缴多少数额的土地出让金；若土地性质为集体土地/宅基地的，需要注意对于竞买人资质是否有特殊要求（一般会在竞买公告、竞买须知、报名页内说明）。 2. 房屋性质 由于“法拍房”属于现房现状拍卖，若房屋存在特殊性质的，极大程度会影响到过户流程。例：若房屋系违法、违章建筑的，则有买受人自行接受相关行政机关处罚，甚至拆除、恢复义务等，并承担由此产生的一切费用和民事责任；若房屋为优秀历史建筑的，可能需实行交易上报审批制度。该类房地产交易须报区局审批，未经办理，一般不得办理房地产权利转移、变更。 因此，在收购“法拍房”前，应当了解“法拍房”的来源与背景，对房屋进行全面尽调，了解标的物是否存在特殊的过户流程与所需手续。 （二）租赁权、居住权问题 根据《民法典》第七百二十五条的规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，在实践中，若房屋上附有长期的、仍在履行的租赁合同，竞买人即使取得了房屋所有权，也无法对抗承租人的租赁权。在租赁关系存续期间，新的房屋所有权人不能以其为房屋的所有人为由，要求承租人返还房屋，合法的租赁合同的内容和效力也不受影响。同时，“法拍房”极有可能存在恶意租赁的情形，房屋的原所有人直接出租给第三人来占有该房屋，从而造成竞买人无法实际使用该房屋的困境局面。 此外，根据《民法典》第三百六十六条的规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。且根据《民法典》第三百六十九条、三百七十条的规定，设立居住权的房屋不得出租，且只有在居住权人的居住权期限届满或者居住权人死亡时，居住权才能归于消灭。若原房屋所有权人为特定关系人设定了居住权，且买受人未能及时在收回房屋时及时查明的，即使房屋完成了过户手续，也依然无法使用或者出租。 因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）》第二十八条的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。买受人在司法拍卖前必须对房屋上设立的所有权利负担进行全面调查，并及时向法院要求依法涤除上述权利负担。 （三）税费、其他费用承担问题 根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条的规定，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。一般情形下，法院会在竞买公告中明确，竞拍成功后的由谁来承担相应税费；也会明确房屋可能存在的其他相关费用及滞纳金。 因此，竞买人应当注意，由拍卖产生的所得税、增值税、土地增值税、契税等税费的费用与承担主体，以及是否房屋前业主有拖欠物业水、电费、物业管理费、车位管理费等相关费用及滞纳金的行为。 根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条的规定，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。 因此，竞买人应当在竞买前对房屋各项风险进行调查，尽量不悔拍，以免造成损失。 一般情形下，买受人取得了“法拍房”的所有权，且房屋上的权利负担亦不存在或者处理完结的，买受人有权出租或者转售相关房产。但是，因“法拍房”的属性将导致正在房屋使用时仍可能存在一定的未决问题。为避免纠纷，作为房屋所有权人的买受人应当知悉房屋存在的未决风险，并视情况向承租方或卖方进行说明。 1. 恶意第三人伪造租赁合同对抗执行的行为 实务中，存在某些债权人欲恶意占有拍卖房产或者原房屋所有权人欲继续占有相关房屋，恶意采取伪造租赁合同或者设立居住权、口头或书面形式订立以物抵债协议等形式将自己或者特定关系的第三人牵扯进房屋中，从而导致房屋的现所有权人无法享有正常使用房屋的权利。这种事后倒签或者虚假设立的法律关系尽管无法受到法律保护或者得到法院的支持，但因为此类情形无法在事前被房屋的现所有权人或者法院所查明或者知悉，针对此类行为仅能通过民事诉讼的救济形式或者与当事人协商的方式予以解决，这会对于房屋的现所有权人及其他相关利益方增加诉累。 2. 其他债权人占有或者骚扰行为 实务中，债权人“上门讨债”的行为并不常见，但作为房屋的买受人往往会有所顾虑，如果原产权人存在债务纠纷，未能被法院查明或者买受人知悉的，确有不理智的债权人“上门讨债”的现实可能。虽然，作为房屋的买受人并不承担原产权人的债务，且在法院拍卖时，会与申请人进行沟通，确保债务情况明确，但是实践中仍然存在恶意债权人通过不正当的“讨债”方式来阻挠房屋的正常使用。在遇到此类情形时，和房屋的买受人签订合法、有效的租赁合同而住进房屋的承租人可能因无法实现合同项下的目的而将房屋买受人以构成违约为由告上法庭，使得买受人再次陷入民事诉讼的困境。 综上所述，为保障买受人的权益，在购买“法拍房”之前可以通过专业的律师团队、司法拍卖辅助机构等组织针对房产进行全面的背景调查工作，详细地了解房屋的背景信息并实地看样，确定房屋是否存在瑕疵、能否过户、是否存在无法清场的特殊情形，明确房屋的产权问题、税费负担问题、权利负担问题以及其他房屋上的特殊义务负担。买受人亦应当全面了解司法拍卖的流程和手续，详读标的物介绍、竞买公告和竞买须知等所有信息，全面知悉房屋存在的各类风险，并权衡自身的风险与收益。
作者：沈卫栋
