近日，《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称为“《意见》”）在朋友圈刷屏，引发网友们的激烈反响。作为广大购房者中的一员，笔者立即研究起该《意见》，本文拟将笔者对《意见》的法律层面的理解、《意见》对房屋买卖市场的实际影响等与读者们分享。
让我们来逐条分析对购房者有影响的主要条款：
二、完善土地市场管理。优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。
点评：很多人认为这一波的房价上涨原因里，一手房、二手房的供应短缺是一个重要因素，针对这一因素，《意见》做出了明确的指导，也就意味着未来的房屋供应量会逐渐加大，遏制因供应量不足导致房价上涨的情况。
三、严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
点评：这是《意见》里影响最大的一条！其显然是针对性打击通过“假离婚”而获得购房资格或获取减免税负的条件的购房者的，但是如何判断“假离婚”是个大问题。所以《意见》采用了一种比较简单粗暴的方式：一刀切。这个政策对真离婚的群体将会产生巨大的影响，坊间有戏称“房地产限购政策直接影响了离婚率”，这个说法是不无道理的。
在这条政策的限制下，若夫妻在离婚前已有两套住房，无论房子是否都归一方所有，在离婚之日起三年内，双方都将视为已拥有两套住房从而被限购。若只拥有一套住房的，在离婚之日起三年内，任何一方如果没有再次结婚的，将会被限购，而再次结婚后再购房的，则按照购买第二套住房来计算。简单图示如下：
从审判实务的角度来看，《意见》出台后，在离婚案件中，一方拿房子一方拿补偿款的情况下，拿补偿款的一方在三年内购房很可能受到各式各样的限制，而对此，法官在审理过程中可预见地将会有极其审慎的考虑。
当然，对于真离婚的人来说，在离婚后三年内还是有可能采取一些方式来“上车”房产的，如代持、公司持有或只签三方协议而不签网签等，不过此种交易的风险也是非常高，每年因房屋代持等产生的纠纷不计其数，如果没有专业律师的介入，建议购房者们不要想当然地去操作，以免遭受诉累，甚至房财两空。
四、调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
点评：这是一条可能导致无数的房产交易“流产”的政策。目前市场上存在的大量满二不满五的房屋，可能因为这条政策而增加无数的交易成本。
虽然一般来说，现在的二手房交易中都会约定税负由买家承担，但是在签署相关合同（无论是中介的三方协议还是交易中心备案的网签合同）时，只要是在《意见》出台前，因《意见》导致的税负增加的责任不可归结于任何一方，如果要依据《意见》出台前的合同来要求买方承担增加的税负，可能导致买方的资金流或心态出现问题而导致交易流产，考虑到短期内房产价格增长的势头，建议买方还是与卖方进行协商以解决这个问题。
此外，据笔者所知，部分银行有税费贷款的业务，如果买方实在无法让卖方分担新产生的税负的话，这也可以是一个解决的方法。但在《意见》的影响之下，银行是否会继续办理此项业务将是一个很大的问题。
六、严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。
点评：这一条目前我们能看到的重点在于“优先满足无房家庭自住购房需求”，不知大家是否注意到了，这条一定程度上与离婚后三年内限购的条款存在一定冲突，笔者期待上海作为全国城市管理水平最高的城市，能出具妥善的对策。
七、严格规范房地产市场经营秩序。加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管，开展房地产市场秩序专项整治工作。加大联合整治执法力度，形成执法合力，严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。
十、加强政策宣传。加强房地产市场监测，正确解读房地产市场调控政策措施，稳定市场预期，引导合理住房消费。依法加大对编造谣言扰乱市场秩序、散布不实信息误导市场预期等行为的查处力度。
点评：这两条都体现出，近年来对房地产相关企业的监管越来越严格，这是一个很好的事情，通过政策去逼着企业越来越规范。根据笔者近几年的实务经验，从建设工程施工到一手房二手房买卖的各种合同，都是越来越规范、严谨，这对整个市场的发展都是好事情。
八、坚持租购并举。进一步完善住房租赁体系，扩大保障性租赁住房覆盖面。通过新建、配建、改建等多种方式，多渠道、多主体加快形成租赁住房有效供应。完善租赁住房发展配套支持政策，规范住房租赁市场秩序。
点评：依稀记得最早的宣传说的是租赁作为有力补充，现在是要租购并举，这表明市政府层面对“房住不炒”的政策是坚定不移地执行的，居者有其屋始终是市政府工作的重中之重。
作者：文迪
