引言：你有没有发现，如今的购物中心正在悄然改变？走进一家新兴商场，迎面而来的不再是黄金珠宝柜台或奢侈品专柜，而是奶茶店、潮玩商铺、运动服饰。而新兴商场也不再按照传统意义布局，从低到高，依次是女装、男装、童装、餐厅、影院。它正在变得更交错、更多元。你或许刚在奶茶店点完单，转身就撞进新能源车的概念展厅；服装店的隔壁，可能开着一家首饰DIY工坊；带孩子吃完饭，转角遇上一个捞金鱼的室内小摊，而几步之外的桌游体验馆里，一群年轻人正围坐在一起烧脑推理。
现如今的商场不再只是“买东西的地方”，它成了生活方式的共创空间——而我们，就是其中的参与者。购物中心到底是怎么“卷”的？商铺为何来来往往更新不停？那些不知不觉消失的店铺又面临着怎样的商业淘汰和法律风险？
体验先行，只为让你多逛一会儿
当网购足以解决大部分消费需求的时候，传统的线下商铺优势越来越少，像化妆品、食品等标准品一旦完成首次购买，线上复购便很容易成为消费者的自然选择。如何给消费者创造出新的驻足理由？购物中心必须重新思考其物理空间的价值。一楼作为商场的“门面”，其任务已经从“展示最贵商品”转变为“吸引最多人流”。
这一转型趋势在商业空间布局上体现得尤为明显。观察当下主流商场的一楼业态，潮玩集合店、新能源汽车展厅、新式茶饮店与高端户外运动品牌已逐渐取代传统零售，成为引流主力。数据显示，截至2025年，霸王茶姬有37%门店开设于购物中心，其中70%在商场一楼；喜茶有44%门店开设于购物中心，其中90%位于商场一楼。奶茶作为都市休闲消费的标配业态，已成为购物中心一层的“黄金品类”，而潮玩巨头泡泡玛特80%的新店选址都会定在一楼。
另一个典型例子是越来越多的新能源车企入驻商场一楼。与传统4S店不同，商场里的汽车展厅弱化了销售、试驾功能，强化了体验属性。“吃好饭，顺便去看看车，感受一下新能源汽车的智能座舱。”成为了不少消费者的选择。据不完全统计，上海静安大悦城、武汉K11 Select、成都万象城等商场，甚至一家商场引进了三家以上新能源汽车门店。商场贴心的体验式消费布局，只为让你多逛一会儿。
IP联名，以流量带动线下消费
IP联名也是购物中心扩展影响力，吸引客流的法宝之一。今年7月末，上海长宁龙之梦引入Chiikawa与Miniso的主题快闪，吸引了不少人排队疯抢；年初的上海静安嘉丽中心举办的多啦A梦&FRIENDS巡回特展，吸引了不少拖着行李从外地赶来的粉丝前来打卡拍照；去年末，广州的保利广场设置了泡泡玛特星星人打卡装置，一时间在网络上引发强烈关注；去年4月，在上海静安大悦城推出的Chiikawa与Miniso主题快闪，使商场的单日客流超过10万人次。
社交媒体时代，购物中心的空间设计必须考虑“可拍性”。一个成功的商业空间，必须是可以出片的，能够为消费者提供社交货币。泡泡玛特的打卡装置、多啦A梦的特展，这些设计都深谙此道。
快闪活动的流行一方面反映了“限定经济”的威力。限定意味着稀缺，稀缺创造欲望。购物中心通过引入限时IP主题店，制造“错过就不再”的紧迫感，有效刺激消费冲动。另一方面，从商业角度看，快闪店也是一种低成本试错机制。商场可以通过短期租赁观察某个IP或品牌的引流效果，再决定是否引入长期店铺。这种灵活性正是传统百货业态所缺乏的。
商业地产分化，购物中心积极自救，写字楼市场承压中寻新机
与购物中心通过业态创新、场景营销，努力破局相比，商务写字楼市场正面临更为严峻的挑战。2024年第二季度，全球写字楼空置率达到20.1%。在国内市场，上海甲级写字楼空置率攀升至23.6%，平均租金同比下跌1.9%，市场持续承压。
上升的空置率与下跌的租金，迫使业主方加速资产优化。前不久位于黄浦区淮海中路的地标之一K11被爆即将出售11-58楼的写字楼部分，以缓解资金流转压力；今年年初，位于静安区的甲级写字楼博华广场与中邮人寿保险股份有限公司达成百亿交易，体现了经济下行周期，险资的抗风险能力。资产证券化与REITs也成为了风险分担的重要工具。
为应对高空置率，写字楼业主开始引入美甲、美容、健身房等生活服务业态，对这些租户而言不仅能节省一定的租金，也能精准触达客户群体。办公室白领们能够在午休时间实现皮肤管理，也能在下班后的健身需求也可无缝衔接，从一定程度上缓解了写字楼的租赁压力。
商业地产中的法律纠纷
有新人入场，自然也有人遗憾离场。很多传统线下零售品牌因为无法承担高额的租金，又难以实现既定销售额，只能被迫关闭，导致租赁纠纷频发。这些纠纷不仅涉及合同履行与违约责任的界定，还牵涉到员工权益、商场管理秩序、资产处置等多个法律层面，处理不当极易引发连锁反应。2025年3月，位于上海浦东新区世纪汇广场的Deli Life超市因为经营状况不佳，停业整顿，与商场就租赁合同违约产生纠纷。在停业后不久，许多被拖欠工资的员工在超市门口手举标语游行，甚至影响了商场正常秩序。
商业租赁，租户、业主与员工之间的权利义务交织，任一方的违约行为均可能引发连锁风险。其中有很多需要思考的问题：
出租方：
核验租户资质，在签订租赁合同前，要求租户提供营业执照、税务登记证、法定代表人身份证明等相关资料，并通过信用查询平台等方式核实其信用状况；
明确赁合同中双方的权利和义务，包括租金、租期、违约责任、维修保养责任、保险责任等重要事项；
租户撤场时，业主需合法处置遗留资产（如货架、设备）；
若租赁方停业后跑路，员工的工资、社保及经济补偿金纠纷需要妥善处理，避免引发群体事件，给商场带来潜在的公共安全隐患。
租赁方：
确定商铺产权情况，若商铺产权人与出租人不一致，或出租人无权转租，会有无法合法经营的可能；
重视消防验收与合规，明确出租方提供的消防设施，餐饮类场所还需配置隔油池和排烟设施等；
在合同中约定合理的提前解约条款，如协商解除、赔偿金额，以控制提前解约损失；
明确租金调整方式和周期，如按年调整、按CPI调整等，避免不合理涨价的风险。
在预防性法律风险管控方面，商业地产租赁中的高频争议点亟需在合同订立阶段予以精细化设计。无论是品牌租户、地产开发商都需建立风险预警机制、完善争议解决路径，方能在复杂多变的市场环境中实现可持续发展。
结语：未来，随着科技发展和社会变迁，购物中心的空间形态还将继续演变。但无论如何变化，其核心逻辑不会改变：创造能够激发欲望、承载意义的生活剧场。而我们每个人，都是这个剧场的参与者和共创者。所以，商场一楼的布局，留住你了吗？
P.S. 如有更多关于租赁纠纷的话题想了解或咨询，欢迎扫码添加星瀚小星，与我们交流。星瀚计划于第三季度举办相关主题交流活动，届时我们将分享更多关于商业租赁的法律风险与解决方案，敬请期待。
