近期“新型冠状病毒”疫情形势严峻，根据国务院和各级政府相关延长假期和延期复工的通知，大部分企事业单位都将延期开工。疫情已经导致很多企业面临不小的经济压力，特别是餐饮、酒店、旅游、零售等行业。虽然我们看到很多物业都陆续发出了免租通知，免除几天到一个月不等的商户租金。但考虑到除了租金成本，受影响企业还有包括人员成本、采购成本在内的各项开支，有的企业在入不敷出的情况下，很可能会选择解除与物业签署的《租赁合同》。
那么因为疫情原因承租方提前解除租赁合同，可以因为不可抗力而主张无需向出租方承担违约责任吗？我们选取了辽宁省高院2004年的一则再审判例，来看一下当年非典期间承租方为止损解除租赁合同后，法院是如何认定合同双方的责任承担问题。
案例简介
2002年10月，A餐饮公司与B酒店公司签订《租赁酒店协议书》，约定A餐饮公司承租B酒店公司位于大连的某假日大酒店，年租金100万元，保证金10万，租期为5年，自2002年12月1日至2007年12月1日止。若提前终止承租，A餐饮公司要支付B酒店公司50万元的违约金。A餐饮公司承租酒店后，对酒店进行了改造装修，并办理了餐饮经营相关许可手续。2003年，非典爆发后，大连工商行政管理局下发了《关于严格控制野生动物经营利用和驯养繁殖活动的紧急通话》，A餐饮公司因涉及经营蛇之类的野生动物，被迫停业并撤出。因对租赁合同的解除及相关款项结算未达成一致，B酒店公司起诉A餐饮公司，要求A餐饮公司支付提前解约违约金50万元。A餐饮公司不服，提起反诉，要求B酒店公司返还10万元的保证金。
法院审理该案后认为该案主要有以下两个争议焦点：
一，“非典”疫情是否构成不可抗力？
二，因为疫情解除合同的 ，双方责任应当如何认定？
“非典”疫情是否构成不可抗力？
关于非典是否构成不可抗力的问题。辽宁省高院认为根据《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》 “因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和一百一十八条的规定妥善处理”。而《合同法》第一百一十七条和一百一十八条主要是关于不可抗力的认定和通知及证明。因该案系当地工商管理部门防治非典疫情采取行政措施导致A餐饮公司无法正常经营，故应当认定为不可抗力的范畴。
值得注意的，该案被认定为不可抗力的因素是综合的，并非仅是因为相关租赁期间发生“非典”疫情就可以认定为构成不可抗力。必须是因为“非典”采取相应的行政措施导致合同不能履行或合同当事人因为“非典”导致履行合同根本不能，才可以被认定为不可抗力。目前在“新冠”疫情下，很多物业都采取了减免部分租金的做法，延期复工也仅是导致大部分商户短暂停业，因此并不符合合同履行根本不能。但对于未采取减免租金的物业，商户可以基于疫情主张减免部分租金或延长租期。
因不可抗力原因解除合同的，双方责任如何认定？
《合同法》规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。那根据《合同法》规定，A餐饮公司是否能够在解除《租赁合同》的情况下，免除全部违约责任？
我们再看一下最高院当年发布的通知“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理”。什么是“公平原则”？就是既要考虑到解约方因为不可抗力不能履行合同的“现实困境”，也要考虑到守约方因为解除合同可能面临的损失。
在该案原审中，法院一开始驳回了B酒店公司要求A餐饮公司支付违约金的请求，还要求B酒店公司返还A餐饮公司保证金10万元。该案后经辽宁省高院再审，认为原审法院未能考虑合同解除后导致诉争酒店空置给B酒店公司造成的损失，未能考虑双方利益，有失公平。
本案B酒店公司因合同解除，而导致合同履行的期待利益受到损失，从公平原则考虑，A餐饮公司应分担B酒店公司所受损失。故仅应部分免除A餐饮公司的责任，而不能全部免除A餐饮公司的责任。最终酌定A餐饮公司仍需要承担提前解除租赁合同的违约责任，并向B酒店公司支付违约金50万元。
也就是说即使疫情被认定为不可抗力，但由于并不可归责于合同任何一方，故由此导致的合同无法履行所造成的损失应由合同双方分担。解除合同的违约责任并不能当然全部免除。
总结
此次疫情突发，最高院还未发布针对关于此次疫情法院相关的审判口径。企业目前仍可以参考《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》以及非典时期的部分生效判例。
疫情当前，给各企事业单位势必造成一定的经济损失，但相信众志成城，共同面对，彼此扶持，一定能够克服难关！
作者：阮霭倩
