“新冠”疫情大规模爆发至今已给经济造成了重大影响，商业地产作为核心资产必然成为风险转嫁的重要标的。星瀚律师认为，商业地产的运营模式众多、利益主体多元，需要有深度、有实操性的处理方案，因此，我们将陆续推出《商业地产“疫后”法律指南》系列文章，为解决不同类型的商业地产项目面临的实际问题提供一些思路。 

商业地产行业风险的三大成因

过去一个多月以来，众多承租企业无法开业、收入断崖式减少，此时会寄希望于免租、降租，从而减少成本。根据承租企业受到政府对于疫情的管控措施及后果的不同，可区分为三个层次，这也是商业地产行业现阶段风险的产生原因： 

1、商业地产承租人从事的业务与疫情中的政府禁令直接关联，被各级行政机关直接要求停止营业，无法获得经营收益。这类承租人大多从事文化娱乐行业，比如：电影院、线下教育培训机构、KTV、游乐园、网吧、展览馆、美术馆等。 

2、商业地产承租人虽未受到政府禁令限制，但因各种原因选择主动暂停营业（如：为了防控疫情传播、疫情防控成本过高、员工无法按时返岗等），从而无法获得经营收益。这其中包括了健身房、一部分的餐饮企业、大型购物村等。 

3、商业地产承租人虽未受到政府禁令限制且仍持续经营，但由于周边项目禁停或客流大幅度减少，从而导致营业收益大幅度降低。这部分主要是商业零售企业、已开业的餐饮企业，以及借助大型的商场作为经营依托的零售消费企业。 

以上原因均导致商业地产承租人的经营收益减少，承租人因不希望一力承担进而开始风险转嫁。考虑到人力资源成本和租金是最主要的两大块“死成本”，且政府主管部门已明确疫情期间需要继续支付员工工资，于是，设法少交、迟交租金，就是承租人转嫁风险的主要措施，也是之后很长一段时间商业地产业主所需要面临的风险。 

商业地产行业的七大风险 

为减轻相关企业负担，多地政府陆续出台了包括减免国有企业经营性房产租金在内的减负举措，并鼓励其他商业地产业业主为租户减免租金；各大行业协会亦纷纷发出“建议减免房租的倡议”。前述背景下，政府和国企的减负政策虽然目的是降低商家的损失，但也加剧了风险进一步向商业地产行业转移的趋势，某些承租人更是理直气壮告知业主疫情属于不可抗力，要求免租、降租。 

面对各种诉求，商业地产出租方陷入两难：一方面如果同意减免租金、退租，将直接使得他们收入大幅度降低，自身变得困难；另一方面，具体如何实施看起来也是个麻烦事；此外，如果不同意减免租金、退租，承租人亦可能拒付租金、解除合同，风险进一步扩大。商业地产业主和经营方所面临风险复杂、多元，主要包括： 

01 承租人逾期支付租金、甚至拒付租金； 

02 政府及国有业主的免租、免税的优惠政策，商业地产运营方因为业务模式无法享受； 

03 商业地产层层转租、承包，法律关系复杂，即使业主希望通过租金优惠促进合同履行达成和解方案，但是由于主体问题，无法有效达成； 

04 承租人在疫情发生前已经无力经营，或已经存在违约行为，但目前以疫情为借口，既不支付租金，亦不愿意退还房屋； 

05 实际经营方无力经营，虽然愿意腾退房屋，但退还房屋索要高额装修补偿、搬迁费和转让费用； 

06 业主的商业地产场地收益是以股权、投资、债权等多种模式投入经营方，相关权益受到损害； 

07 承租人本来就在免租期、过渡期等各类形式租金优惠阶段，仍然提出延长租期、减免后期租金等要求。 

根据合作模式、合同内容的不同，承租人有可能采取的措施、提出的要求也不尽相同，但就其最终目的而言，都是为了转嫁一部分的风险，减少自身的损失。 

商业地产运营方的九种处置措施 

面对承租人提出的多元的诉求和未来的履约隐患，我们提供九种基本处理措施： 

1.免除一定期限的租金 

这是最直接，也是最受到承租人欢迎的一种做法，但直接免除租金，也将对于业主在短时间内的现金流造成直接负面影响，特别是对于一些个人业主而言，租金收益就是其支付购房贷款或民间资金成本的方式。 

2.对一定期限的租金予以降低 

对承租人可能遭受疫情影响而导致营业额减少阶段的租金进行调整，从而与承租人共担风险。大面积的减租与免租一样，也将对中小业主的短期，特别是在业主本身亦遭受疫情影响时的资金造成压力。 

3.将租金的支付周期延后 

不直接调整租金的支付金额，但通过延后付款周期的方式，减轻承租人的支付压力。 

4.将减免的租金均摊在整体的租期内

将短期内需要减免的租金进行均摊，在共担承租人风险的同时，降低对于业主现金流的压力。 

5.调整租金的递增率，或给予其他形式的优惠、权益或补偿

通过协商长期租赁利益层面的优惠和调整，来实现承租人与业主间更大的共赢，维持整体商业平衡，减少现金流损失。 

6.将政府、上级业主给予的优惠予以转移 

不直接减免房租，但承诺将政府补助和上级业主给予的优惠转移给商户，从而将直接损失变为附条件的优惠。 

7.短期允许临时性变更租赁用途和阶段性转租 

对于线下培训场所、电影院空置大厅、体育场馆这类因禁令明确闲置的场所，在条件和法规允许的情况下，短期允许商户临时性变更租赁用途和阶段性转租，弥补营业损失。 

8.继续履行合同，租赁条件不予调整 

对于未受疫情影响，或者疫情发生前已经出现违约的业主，严格执行合同，维护己方合法权益。 

9.解除租赁合同，收回租赁房屋另行出租 

对于没有信用和经营前景的商户，及时止损，收回房屋。 

应对不履约行为的基本处置思路

商业地产运营方面对商业地产的商户、使用方的已出现的违约行为，运营方如何运用上述措施进行谈判、沟通和处置呢？我们认为，首先要区分商业地产的不同运营类型，尤其是对于固定租金、直接租赁以外的特殊商业地产类型，要根据合同约定和收费模式进行区分，比如： 

1.联合办公、共享办公的多元运营模式 

联合办公、共享自习室等共享租赁模式的运营方既不是出租业主，也不是简单的“二房东”。目前在网络舆情中，已有不少共享租赁的使用者提出了“出租人免租了，但共享办公的运营方一分钱都不免租，我是否能够起诉”的问题。 

从合同性质上来讲，共享租赁的运营方不仅提供的是场地租赁服务，还会向承租人提供包括保洁、茶水饮料、会务、商业服务等在内的增值服务。共享租赁的租赁期限往往也短于一般租赁的期限。收费方式还存在按次收费、按时收费。月卡、年卡等等不同模式。 

2.基础租金+提成租金模式 

一部分商业地产运营采取基础租金+提成租金的方式，即在每个计租时段内，无论承租人营业情况如何，出租人都可以收取基础租金；而当根据承租人的营业额的一定比例计算所得的提成租金金额大于基础租金金额后，承租人还需要在基础租金之上，支付超出基础租金的提成租金。该模式下基础租金本来就是保障经营风险给出租方带来的损失，这类模式是否还需要减免需要特殊处理。 

3.二房东、三房东该如何分担风险、承担责任 

在商业实践中，转租、分租、多层转租的情况大量发生。各个主体之间性质不同（个人、事业单位、国企、民企）、租赁期限不同、租金标准甚至租金计算方式不同、租金支付期限不同、不可抗力和违约责任约定不同、利益格局不同。处置方案的设计必须周延、可执行。 

4.“售后包租”中的运营方面临双重压力 

与一般的出租方不同，“售后包租”模式中的运营方，不仅要面对承租人提出的减免租金的要求，同时还要面对向业主方支付收益款的压力。运营方与业主方签署的合同大概率并非租赁合同，而是承诺了固定收益的代运营性质的合同。 

5.其他特殊的商业地产租赁问题 

从传统的自动贩卖机、深受女性儿童喜爱的抓娃娃机、到带有射幸性质的“黑盒抽奖”，再到目前大火的各类“盲盒”贩售机，还有各种“快闪店”，商场如何面对这类新型“租客”所提出的减免租金的请求？ 

而另一个可能引发群体争议的特殊租赁问题，就是车位的租赁。不管是办公楼附属的车位，还是商场的长租车位、“分时包月”的车位等，承租人提出因为封路、无法返回租赁地等政策导致并没有实际停车时，出租人如何进行有效的抗辩？ 

在区分不同的商业类型之后，商业地产运营方在制定应对方案时，应有统筹的原则和清晰的取舍判断。囿于篇幅所限，我们将在后续发布的文章中详细探讨不同商业地产的不同方案，本文先提供一些基本处置思路： 

01 不是所有商业地产合同和业务模式都可以适用不可抗力或情势变更，承租人逾期支付租金仍存在违约风险； 

02 对于承租人提出减免租金、解除合同的请求不应随意表态或者长期不表态，要结合营业收入下降的原因、疫情趋势、政府发布的信息等详尽分析后，给出恰当明确的表态，务必避免不当的承诺，成为后期争议时对方的证据； 

03 我们前文提出的处置方案并非择一使用，是可以根据实际情况组合使用，在与承租人协商过程中，也应注意谈判次序及方式方法； 

04 严格检核合同中本方的义务，在符合疫情防控的前提下，正常履行本方的义务； 

05 在各方未达成有效协议前，对于违约方的行为，应及时提出异议，催缴租金支付的通知应当保留好证据； 

06 综合考虑实际经营方的经营能力和后续恢复能力，主动解除合同、或者协商解约，收回房屋亦可以挽回损失； 

07 在处理过程中，充分考虑商业地产经营方的消费者、供应商、行业主管机关等多方主体，制定全面、合理、妥善的处置方案，逐步推进。

作者：卫新、陈欣皓