租赁合同缔约过程中，对于租金条款的约定显然是租赁双方当事人最为关注的条款之一，包含了核心的法律问题。笔者将通过租金条款中相关内容的设计，分析实务中租赁双方应当关注的租金约定。

租金金额的确定方式一般分为三种：固定、浮动，固定与浮动相结合。

所谓固定式租金，即租赁双方在缔约时即可明确的租金支付金额，适用于经营较为成熟、稳定的合同中，或者房屋类型适合非对外经营用途的。这是一种最常见的方式。

所谓浮动式租金，即租赁双方存在共同投资，风险共担的合意，由运营收益中提取一定比例给予出租方，可以是以营业额、利润为基数，通常用于出租方对于承租方项目运营前景看好而承租方运营前期缺乏资金的情形。

所谓固定与浮动相结合的租金支付，顾名思义就是前两种方式的有机结合，出租方获取保底的租金收益，又可以参与高运营回报的租金性收益；承租方也可以以较低的租金金额以及未来的运营收益作为保障开展运营。

租金金额确定方式体现了租赁双方对于租赁标的物的客观分析，以及承租后运营模式、预期收益等的主观评价。更重要的是，不同租金确定方式对于租金条款项下其他内容的设计也存在重大的影响。

以固定租金确定租金金额的，一般不存在对于支付金额的异议，且商业地产租赁一般均遵循“先付后用”原则，正常履约情况下争议不大。而浮动租金遵循“先用后付原则，因此对于租金计算基数的变化、租金结算的核定等问题可能存在较大争议。

就浮动租金的基数确定，从出租方而言以营业额确定最佳，营业额的确定较为简单客观，而利润的核定将使出租方费时费力，也容易引发争议。作为承租方，因其适用浮动租金的根本即为控制运营前期的资金投入，且保证有足够的运营资金，因此显然会首选以利润作为计算标准。此外，财务上利润分为利润总额以及净利润，若采用利润作为计算基数，双方应当进一步明确对利润的定义。

租金的结算涉及到两个问题，第一，时间性。浮动租金的计算以营业周期为准，待营业周期结算后，双方应当明确财务账目的公开日期、核定日期、最终无争议情况下的确认方式、租金支付时点，以及发票开具。

第二，主导性。传统的营业收益由承租方（运营方）收取，但实务操作中出租方为了确保营业额数据的真实性，商洽中会提出由出租方或出租方指定的租赁标的物管理公司统一收银。因此租赁合同中所最终明确运营收银的主体成为浮动租金结算的主导方，主导营业周期的浮动租金结算。若主导方为出租方的，出租方还需承担扣除租金后将剩余营业款项及时给付承租方的义务。

此项内容对于丧失租金结算主导的一方尤为关键。通常容易引发争议的是单笔营业额的发生时间（权责发生制 或 收付实现制）、货物退赔引发的结算时点、累进制浮动租金结算下金额变化。

一旦发生争议，主导方因实际占有资金而更为主动，可能造成相对方无法取得租金或运营收益。因此租赁双方应当明确安排争议处理方式。客观的约定方式是保留争议，就无争议部分先结算，确保不影响大额的资金收取。

众所周知，租赁合同履行过程中除了租金之外，还将产生租赁标的物使用过程中的实际使用费，例如:物业管理费、水、电、煤气、有线电视、电话、垃圾清运等费用，应当明确该等费用是否包含在租金范围内。

实务中，对于不同租赁标的物可能产生不同的使用费结算方式。例如：办公楼中对于正常水、空调使用产生的费用一般包含在租金及物业管理费中；工业厂房涉及的水、电等费用可能按面积或其他约定标准结算；大型商务楼、商场、店铺租赁中，关于广告位、固定车位等均可能单独产生费用。

此外，因实际使用费的收取单位不同，租赁合同中租赁双方应明确，或由出租方代收代付并出具票据，或由承租方自行支付并提供票据复印件供出租方留存。虽然使用费相较租金金额可能较少，但因使用费未及时支付产生的纠纷并不少见，由此可能引发租赁标的物无法正常使用，或因逾期缴付而使合同一方享有合同解除权等情形，应当引起租赁双方充分重视。

自2016年税收制度改革（“营改增”）之后，对于增值税抵扣问题逐渐引起重视，企业纷纷将其作为了税收减负的一项核心。因此，在租赁合同中租金发票的开具以及由此产生的税收问题也逐渐引起热议。

收取租金、开具发票理论上来讲是出租方的合同义务之一，但在实务中发票税金也是出租方考虑租金水平的一项重要指标。因此，在租赁合同中会出现“含税”租金和“不含税”租金之分。“含税”租金为出租方有义务开具租金发票并承担税金，而“不含税”租金一般理解为出租方不再开具租金发票，若承租方需要开具租金发票的，税金由承租方承担。

承租方一般希望收款方先行开具发票，按照其内部财务流程进行流转后再支付租金，而出租方因涉及发票税金支付问题，为避免额外成本支出，更愿意在收取租金后再开具。因此，笔者建议租赁双方对于租金支付与发票开具的先后顺序进行明确约定，防止争议的产生。

若租赁双方未明确约定租金支付与发票开具的顺序，承租方能否以出租方未开具发票为由而拒绝付款呢？司法实践中对此一般持否定态度，开具发票仅为合同附随义务，并不影响承租方支付租金的主合同义务。因此，承租方若未能及时支付租金而欲以出租方未交付租金发票为由行使抗辩权，则应当慎重考虑。

租赁合同履行期间，可能出现多种租金减免的情形，对此租赁双方应当予以明确约定并遵照执行。

承租方一般都要进行装修，出租方在综合评估租金水平、租赁面积、租赁期限等条件后，给予一定期限的免租金装修期。在该期限内承租方仅需支付实际使用费；该期限届满，无论是否竣工验收，承租方都有义务按约支付租金。同时，一些租赁合同中还会做特别的约定，如因承租方原因导致租赁合同提前解除的，承租方应按一定比例支付装修期的租金。

免租期的外延大于装修期，与装修期并不完全一致，实务中一般会单列该条款。免租期一般适用于出租方或者管理单位对最低租金水平有明确要求的情况，以通过免租期的方式分摊总体租金达到优惠承租人的目的。该等免租期一般会在合同履行期间或期末给予，以确保租赁合同的正常履行。同时也会约定如因承租方原因解除合同后的免租期租金补偿条款。

商业地产租赁中承租方的租赁目的一旦无法实现，可能导致租赁合同解除或短期的租金减免问题。例如：商场停电导致客户无法正常消费，餐厅停水导致无法开业，市政道路检修导致客流锐减等。对于可能影响租赁合同目的实现的情形，双方应明确约定：首先，对于可以适用减免租金的情形进行确认；其次，对于“减”或“免”的适用分类；第三，核减租金的标准应当有严格的计算式。如此，方得在发生非正常经营情况下商洽租金减免有据可循。