商业地产免租问题是近期的热门话题，对于业主们（出租人）来说，当下最希望了解的便是：如何回复免租请求并审核租户们（承租人）提交的免租材料。星瀚律师也收到许多相关咨询，我们认为，审核免租材料是一个多轮沟通的动态过程，亦是一个不断收集确认承租人真实信息、并据此作出分析决策的过程，本文将就此给出一些实操性建议。 

业主审核免租材料的三个阶段 

第一阶段 明确承租人请求 

实践中，承租人提出租金减免请求的原因多种多样，有可能是真的受到疫情影响，也可能只是减免租金热潮下的“搭便车”行为。承租人提出租金减免的形式也很多样，有书面申请的，也有微信、电话告知出租人的，诉求往往表述不明，比如：要求减还是免、减多少、免多少、减免期间等都没有说清楚。甚至承租人把难题抛给业主：“XXX，疫情期间国家要求给商户免租金，请问我的租金如何减免？” 

我们认为，对于免租请求，永远是以对方的要求为基础，除了大规模无差别的多商户租赁，不建议由出租方主动提供方案。如果承租人的请求未予明确和固定，则后续的减免审核无从谈起。因此，出租人第一阶段最为核心的工作便是明确和固定承租人请求。那么，当出租人收到承租人以口头、微信等非正式方式提出免租要求时，该如何具体回复呢？ 

我们建议回复内容应包含如下四个要点： 

第一，要求承租人明确减免租金请求； 

第二，要求承租人提供相应材料； 

第三，明确出租人会依据承租人请求及提供的材料，进行反馈答复； 

第四，明确在出租人同意免租前，承租人应按合同约定按时足额支付租金。

第二阶段 收集承租人真实信息 

若承租人已按照出租人的要求提交书面减免租金申请和材料，则出租人可进行初步审核，并根据具体情况与承租人就减免租金的情况、需要提供的材料多轮交互。 

我们认为，此阶段最为关键的是要收集承租人真实信息，实际操作中，这是一个动态的过程，也是一个循环信息确认的过程，只有当承租人的信息越清晰越真实，才有助于出租人就免租事宜进行判断决策。 

那么，出租人该如何要求承租人补充说明情况和补充提交材料呢？ 

我们认为，承租人的业态、租赁房屋的使用情况、受限制情况、损失情况、复工情况，如承租人未说明清楚的，可以作为补充说明的内容；需要补充提交的材料，则可以包括承租人主体的材料如营业执照、真实性承诺书，承租人经营情况、损失情况相关证明材料，以及如果是转租的，实际经营次承租人的情况、承租人和实际经营次承租人签署的同意减免租金的协议等。 

需要注意的是，在与承租人交互的过程中应注意工作留痕，出租人在此过程中所有的表态应该努力为未来促进诉讼争议解决服务。 

第三阶段 磋商谈判、方案设计、签署文本 

在对承租人免租请求进行明确和固定、以及与承租人动态交互过程中收集真实信息后，出租人进入到了与承租人“磋商谈判、方案设计、签署文本”的阶段。结合工作经验，实际操作中出租人可能会遇到如下几个问题： 

1 磋商过程中，如果承租人不付租金，出租人该怎么办？出租人能否要求承租人支付磋商期间的租金？ 

首先，根据合同约定，承租人负有按时足额支付租金的义务，此为租赁合同项下承租人的主义务，在出租人同意免租前或未有生效裁判文书确定承租人可以免付租金前，我们认为承租人应该继续支付租金。 

其次，就租金减免性质而言，我们认为若最终出租人同意减免租金的，应是出租人的“主动减免”，这与因裁判机关判令出租人根据裁判文书所载明的减免金额、期限等要素被动进行的“被动减免”不同，实为业主自身租金权利的主动放弃。因此，我们认为，在出租人同意放弃其中某一部分租金权利前的磋商期间，出租人有权要求承租人继续支付租金。 

最后，若承租人已经停付租金，为避免激化矛盾，我们建议出租人可以先暂时搁置争议，后续可通过寄发函件催促承租人支付租金，若双方最终无法协商解决，则进一步考虑向法院起诉要求承租人支付租金、承担违约责任。 

2 承租人在磋商过程中不付租金，未来出租人起诉承租人违约，要求解除合同，承租人能否以“与出租人磋商租金免付问题且出租人亦没有回绝”为由，进行抗辩呢？ 

关于能否以此为由进行抗辩，目前司法实践并无明确的观点，但根据《九民纪要》第47条“违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持”，如果法院经审理后认为，承租人违约程度显著轻微，则很可能不支持出租人诉求。因此，为尽量避免出租人的相应风险，我们建议，出租人应在寄发给承租人的相关函件中明确告知磋商谈判期间承租人仍应按期足额支付租金。 

3 承租人未按照出租人的要求及时说明情况、补充材料的，该怎么办？ 

如果承租人长时间对出租人要求补充说明情况、补充材料的要求置之不理，亦未撤回免租申请的，我们建议出租人向承租人再次寄发沟通函件，明确三个要点：一是承租人应按照合同约定支付租金；二是告知截至目前承租人仍未按照出租人要求提供材料；三是要求承租人先按照合同约定支付租金，后续（可设一个较为合理的截止日期）若承租人提交材料经审核符合减免条件的，承租人可以在后续的租金中抵扣已付租金等。

4 当出租人与承租人双方争执不下，例如出租人坚持只免一个月，承租人坚持要免三个月，该怎么办？ 

首先，我们建议双方可就双方无异议的部分率先达成合意。例如先就双方无异议的“免除一个月租金”的部分达成免租协议，协议约定继续支付租金，同时把争议范围固定，不再扩大。 

其次，对于双方有争议的部分，出租人可以与承租人再次沟通协商，结合具体情况看双方最终能否达成诸如下列的替代性优惠方案。

最后，如对于有争议的部分，双方最终亦未能就替代性优惠方案达成合意的，我们建议双方在“免除一个月租金”的补充协议中明确，对于有争议的“两个月租金是否免除”部分，承租人应按照合同先行向出租人支付足额租金（或者根据谈判状态在继续履行的情况下，同意先暂缓支付），但后续双方均有权就此向法院起诉通过诉讼解决。 

5 出租人签署租金减免文本时有哪些需要注意的事项？ 

第一，建议出租人注意核查承租人在疫情发生前是否已发生违约。若疫情发生前承租人已欠付租金，因疫情与违约行为无因果关系，因此，疫情发生并不会当然产生违约责任减免的效果。 

第二，建议在协议中明确租金减免原因或者性质，即租金减免应当仅基于出租人友好分担疫情对承租人带来的经营压力，而并非出租人有所过错。 

第三，建议明确租金减免为一次性闭口减免，并增加制约条款，即后续承租人严重违约致使租赁合同提前终止的，承租人应当向出租人返还已减免租金。 

大型商业地产内部操作规范统一问题 

对于大型、整体性的商业地产业主而言，很可能要面对大量承租人提出减免租金请求的情形，此种“一对多”模式下，除前述所讲的三阶段应对策略以外，还应注意内部操作流程和规范的统一。 

例如，可制作《内部材料规范》，以便在要求承租人提交和补充材料方面，内部会有一个较为统一的口径。再如就判断是否减免租金，亦可制作《减免参考因素》，以便于出租人内部讨论是否减免租金。

此外，在审核承租人材料时、为便于统一内部口径，出租人亦可： 

1.安排专人收集查询中央、行业、租赁房屋所在行政区划、管理片区、在疫情期间内出台的相关政策、操作指引和管理口径，并密切关注政策变化，做好保存固定工作。 

2.安排专人查询租赁房屋周围类似业态的经营状态、相近租赁物的恢复营业及复工情况、劳动力市场变化以作参考。 

3.安排专人核查承租人所陈述情况的真伪，如实地考察承租人的业态、房屋使用情况、复工情况，考察时注意保存相应证据。关于此点，我们认为，出租人最好在承租人一开始提交减免租金申请的同时，即可要求承租人提交真实性承诺书，并在承诺书中写明制约条款；或出租人提前准备好带有制约条款的相关真实性承诺书模板，让承租人签字。 

最后，在材料审核完毕、对承租人的背景情况了解清楚后，再结合具体情况对于符合减免情形的承租人，争取通过协商方式以其他灵活的优惠方案替代简单的租金减免方式。具体个案中，也建议在内部讨论后形成统一口径再回复承租人。

作者：卫新、占菊钗